安信12=世相丨碧桂园服务逃过“亏损劫”？

安信12去年碧桂园服务的一纸净利大额预减公告，几乎让市场对其2023的业绩失去了期待。不过，尽管遭遇大幅计提减值，碧桂园服务2023年还是实现正向盈利了，尽管净利最高只有3.4亿元。

根据碧桂园服务3月7日披露的公告显示，预期2023年净利润同比下降约74.5%至80%，为约4.52亿元至5.77亿元；归属于公司股东的净利润同比下降约82.5%至89%，为约2.14亿元至3.40亿元。

无论如何，“物企一哥”的颜面总算保住了。

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仍未走出盈利深水区

去年末，碧桂园服务公告，预计公司2023年的净利润将减少约32亿元至41亿元，皆因确认关联方贸易应收款减值拨备和商誉及其他无形资产减值。当中，关联方贸易应收款减值拨备约18亿元至23亿元，商誉及其它无形资产减值计提约为14亿元至18亿元。

尽管市场对此早有预期，但高达40亿的减值，仍旧让市场的担忧又加深了一重。

彼时，考虑到碧桂园服务2022年全年净利已大减48%至22.61亿元，2023年上半年净利约为26.15亿元，加上市场行情未见明显回暖，市场忧虑碧桂园服务或将面临零利润甚至亏损的尴尬局面。

如今，尽管净利同比大幅下降，也总算稳住了盈利，但并不代表碧桂园服务已走出了 “深水区”。

碧桂园服务在最新公告中亦披露，剔除关联方贸易应收款减值拨备后归属于本公司股东的核心净利润仅约3.84亿元至3.97亿元，较 2022 年同期（约 50.22 亿元）仍下降约 21% 至 23.5%。

碧桂园服务对此解释该等情况主要基于两点：（一）相关业务毛利率下降；（二）出于谨慎性原则，对信用风险显著上升的客户提供服务后，直到收取该等客户的对价后，才确认为收入导致。

而另一方面，碧桂园服务2023年营业收入仍录得一定的增长，达约424亿元至428.14亿元，同比升2.5%至3.5%。主要由于物业管理服务收入及“三供一业”业务收入增长导致。

分析指出，鉴于当前房地产市场仍未见快速复苏，碧桂园服务业绩或在相当长一段时间内仍承压，“增收不增利”的情况或将持续。

另一方面，尽管碧桂园服务已做了较大限度的关联方计提准备，但并不代表影响净利润的最大风险已出清，据摩根大通此前预判，碧桂园服务未来数年还有约67亿商誉及第三方贷款潜在需减值计提。

可见，碧桂园接下来的日子仍不轻松。

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收并购残局待解

对此刻的碧桂园服务而言，生存比发展更为重要。

就在今年2月，碧桂园服务对合富辉煌的第三次股权收购正式“告吹”，此刻距离官宣仅过去三个月时间。

碧桂园服务原计划通过此次收购成为合富辉煌第一大股东，从而进一步拓展旗下房地产经纪服务。

碧桂园服务原意以1.15亿港元收购合富辉煌10.63%股权，使其持股比例从25%增至35.63%，超过合富辉煌创始人扶伟聪家族。不过最终该笔交易还是因当前市场状况、近期资本市场波动、双方交易预期变化等因素而作罢。

不管何种原因，本次并购失效，至少能令碧桂园服务减少了一笔亿元支出，无需在微薄的盈利上再砍一刀，也进一步避免了可能由此带来的商誉减值。

碧桂园服务去年高达18亿元的商誉及其他无形资产减值计提，正是过往收并购所带来的“后遗症”。

过去几年，碧桂园服务在收并购市场上不乏大手笔收购标的，包括33亿元收购彩生活旗下万象美物业，48亿元收购蓝光嘉宝，以及100亿元收购富力物业等，且溢价不少，这在一定程度上对资产负债表也有所加重。

最为致命的是，该些收购并未如预期般给碧桂园服务带来业绩上的增量。碧桂园服务表示，商誉及其他无形资产减值计提金额的上升，正是由于过往年度收并购的部分附属公司拓展业务及增值业务未能如预期开展，部分存量业务进行调整，导致收入及利润下降所致，同时，部分客户回款周期变长导致现金流不理想。

除了暂缓收并购计划，碧桂园服务在2023年亦通过加强属地化管理、退出部分项目等方式以缓解阵痛，当年上半年已主动退出8400多万方的管理面积，相当于一些小型物管上市公司的规模。

这场收并购残局的拆解，也成为碧桂园服务后续业绩能否走出困境的关键。